VICI Properties (NYSE: VICI) 是一家房地产投资信托基金 (REIT)，在美国和加拿大拥有众多赌场和娱乐地产，通常被认为是稳定的分红投资标的。过去五年，其股价上涨近 30%，而考虑再投资分红，其总回报率接近 70%。
一些投资者可能因为VICI股价接近历史高点而犹豫，但我认为它仍然是一个极具吸引力的投资选择，原因如下：
1. 随着利率下降，REITs 将更具吸引力
REITs 收购大量房地产，将其出租，并将租金收入与投资者共享。为了维持有利的税率，它们需要将其至少 90% 的税前收益以股息的形式分发给投资者。这就是许多 REITs 派发如此高股息的原因。Vici 目前的远期股息收益率为 5.5%，而 10 年期国债的收益率为 4.4%。
过去两年，许多 REITs 由于利率上升而举步维艰，因为利率上升使得购买新房产更加困难，给其租户带来了更多逆风，并促使寻求收益的投资者转向无风险的定期存款和国库券。但随着利率下降，这些逆风应该会消散，并吸引回多头投资者。
2. VICI 拥有韧性且多元化的投资组合
Vici 在美国和加拿大拥有 93 处房产。其主要租户包括凯撒娱乐、米高梅度假村、宾夕法尼亚娱乐公司和世纪娱乐公司。拉斯维加斯许多顶级赌场度假村——包括凯撒宫、米高梅大酒店和威尼斯人——都租赁其房产。
Vici 对博彩行业的巨大敞口看起来可能很冒险，但赌场通常能够抵御经济衰退。它将其租户锁定在数十年期合同中，而博彩行业的复杂房地产法规为其提供了巨大的护城河，并限制了其租户迁移业务的能力。
这就是为什么自 2018 年首次公开募股以来，Vici 的入住率一直保持在 100%——即使 COVID-19 大流行冲击了旅游、酒店和赌场博彩市场。Vici 的大多数长期租赁都与消费者物价指数 (CPI) 挂钩，因此它可以持续提高租金以跟上通货膨胀的步伐。这使得它比其他不提供与 CPI 挂钩的租赁的 REITs 更能抵御通货膨胀的逆风。最重要的是，Vici 是一家三净租金 REIT，这意味着其租户负责支付房产的所有房地产税、保险费和维护费。
3. VICI 拥有稳定的盈利增长和低估值
REITs 通常不会根据其每股收益 (EPS) 进行估值，因为它们不断发行新股以资助其房地产收购。相反，它们用其来自运营的资金（即其核心运营产生的现金，不包括任何来自房地产销售的收益或损失）来衡量其增长。
从 2018 年到 2023 年，Vici 的调整后每股运营资金 (AFFO) 以稳定的 8.5% 的复合年增长率 (CAGR) 增长。其调整后的息税折旧及摊销前利润 (EBITDA) 也大幅增长，复合年增长率为 32%。
以每股 32 美元、企业价值 507 亿美元计算，Vici 的股票仍显得便宜，其市盈率（基于去年每股 AFFO）为 15 倍，市售比（基于调整后 EBITDA）为 17 倍。全球最大的 REIT 之一 Realty Income，其市盈率（基于去年每股 AFFO）为 14 倍。
4. VICI 拥有稳定的股息增长
自六年前上市以来，Vici 每年都提高其股息。它致力于将其至少 75% 的 AFFO 作为股息返还给投资者。随着利率下降，这笔丰厚的股息对寻求收益的投资者将更有吸引力。
VICI 对寻求收益的投资者来说是不二之选
Vici 不是一只高增长型股票，但对于那些希望获得可预测的长期回报的注重收益的投资者来说，它是一个很好的选择。因此，我相信在美联储再次降息并将更多投资者吸引回 REITs 之前，大量买入这只股票是个好主意。
(注：文中最后一段关于“Double Down”的投资建议与VICI分析无关，此处已省略)
原创文章，作者：讯知在线，如若转载，请注明出处：http://m.xzxci.cn/2024/11/19/19622.shtml
